라스베가스는 미국에서 아직도 팽창하고 있는 몇 안 되는 도시들 중 하나이다. 이미 생긴 NHL(National Hockey League)의 골든 나이츠(Golden Knights)와 NFL(National Football League)의 레이더스(Raiders)를 필두로, MLB(Major League Baseball)와 NBA(National Basketball Association)팀의 홈팀 이전과 창단이 예정되어 있다. 뿐만 아니라 워너 브라더스(Warner Bros)와 할리우드(Hollywood 2.0)의 라스베가스 투자소식도 있으며 라스베가스와 캘리포니아 남부를 잇는 철도 건설(Brightline West Rail Project)등 중장기적 인구유입 및 일자리 창출가능성의 호재들로 가득하다.
인구유입과 일자리 창출이 활성화된다는 것은 주택수요가 늘어난다는 의미가 된다. 그렇기에 투자금액이 있으신 분들은 라스베가스의 부동산에 투자하는 것도 재산 증식을 가져올 수 있는 좋은 기회가 될 것이다. 뿐만 아니라 캘리포니아나 타주의 대도시에 비해 가격도 비교적 저렴하다. 필자 역시 할 수만 있다면 지금 당장 라스베가스에 집을 한 채 구매하고 싶다.
이번 글은 라스베가스 부동산, 특히 주택에 투자하기를 희망하는 분들을 위해 이에 해당되는 융자 기초 지식에 대한 내용을 안내해드리고자 한다.
투자용 집 구매를 위해서는많은 다운페이먼트와 예비금(reserve)이 필요하다. 금융기관은 투자용 집을 실거주용 집보다 위험성(risk)이 더 높다고 보기 때문에, 다운페이가 적을수록 높은 이자를 부과하거나 융자 자체를 거절할 수 있다. 또한 금융기관은 구매자가 최소 3개월에서 최대 12개월치의 집값을 낼 수 있는 예비금이 계좌에 있는지를 확인한다. 따라서 구매자가 40%이상 다운페이를 준비하여 가장 좋은 이자를 받고 예비금을 많이 준비하면 좋겠지만, 그러기 위해서는 목돈이 많이 필요하다는 단점이 있다. 필자의 경험상 투자용 집을 구매할 때 현실적인 범주 내에서 너무 많은 목돈을 사용하지 않으면서 “적당한” 이자를 받기 위해서는 가능하면 30% 이상을 준비하시는 것이 좋고, 예비금은 넉넉하게 6개월치 이상의 집값을 낼 수 있을 정도로 준비하는 것을 추천 드린다.
투자용 집은 가족의 다운페이 도움(gift)를 받을 수 없다. 하지만 첫 집 구매를 했을 때 다운페이먼트 도움을 받고 집을 구매한 경험이 있으신 분들은, 투자용 집 역시 마찬가지로 가능할 것이라고 생각하고 계획을 세우는 경우가 많다. 실제로 한 구매자는 가족 분들이 다운페이먼트를 도와주기로 하여 투자용 집 구매 준비를 마쳤다. 그러나 상담을 진행하는 과정에서 그것이 불가능하다는 것을 인지하게 되어 구매 계획이 두 세 달 뒤로 미루어졌다. 이러는 사이에 조건을 갖춘 다른 분이 나서게 되었고 결국 그 분은 원하던 집을 놓치게 된 경우가 있다. 따라서 투자 계획을 세울 때 반드시 집 구매 시점보다 2~3개월 전에 본인 계좌에 자금을 준비해 놓아야 한다.
투자용 집 구매를 준비하는 분들 중에는 간혹 현 거주지의 모기지 페이먼트는 융자 받을 때 고려 대상이 아니라고 생각하시는 분들이 계시다. 하지만 이는 잘못된 생각이며 구매자는 현 집의 페이먼트와 투자용 집의 페이먼트 모두를 지불할 수 있을 정도의 월 수입이 있어야만 한다. 물론 융자를 끝냄과 동시에 세입자(tenant)가 들어올 예정이고 증명이 가능하다면 예상되는 임대수입(rental income)의 75%를 수입으로 인정받아 투자용 집의 페이먼트를 어느정도 상쇄시킬 수 있다. 하지만 세입자를 바로 찾을 수 있는 경우는 거의 없다. 따라서 기본적으로 구매자의 수입이 두 집의 페이먼트를 커버할 수 있다는 것이 실제 서류상으로 입증되어야 한다.
예를 들어, 본인 거주의 집 페이먼트가 (원금, 이자, 재산세, 집보험, HOA 포함) 한달에 $2,000을 내고 있고, 투자용 집의 예상 한달 페이먼트가 $2,500 일 때 구매자에게 다른 부채(debt)가 없는 경우를 살펴보자. 이 경우에는 세금을 공제하기 전의 월 수입이 최소 $9,000 이상이 되어야 하며 부채가 있을 경우 금융기관의 계산법에 따라 구매자의 수입이 더 높아야 한다.
사실상 금융기관은 충분한 자금과 안정적인 수입이 있는 구매자에 한해서 투자용 집 구매에 적합하다고 판단하는 것이다. 그 판단은 투자자와 금융기관 모두의 리스크를 줄일 수 있는 합리적인 예방책이 된다. 따라서 투자용 집을 고려하고 있는 구매자라면 원하는 집 가격의 30%이상의 다운페이 자금과 최소 6개월 이상 페이먼트를 낼 수 있는 여유자금을 본인 은행 계좌에 준비하고, 융자 전문가와 상담을 통해 본인의 재정 상태를 점검한 후 구체적인 계획을 세우시기 바란다.
융자 상담: 725-999-8898 / matt.han@mtgog.com