최근 한 외국 손님과의 상담을 진행할 때 있었던 일화이다. 손님의 크레딧 스코어가 낮은 편 인데다 다운페이를 할 금액이 없었던 관계로 당장 융자를 받을 수 있는 상황은 아니었다. 다운페이를 최소 3% 이상 모을 수 있거나 크레딧 스코어를 향상 시키고 down payment assistance프로그램을 이용해야지만 융자가 가능하였기에 필요한 만큼 기간을 갖고 준비 하시기를 추천 드렸다. 그러자 손님께서 왜 크레딧 스코어를 올려야 하며 왜 “그런” 프로그램만 써야 융자가 가능한지 불만족해 하셨고 도대체 3%나 되는 돈을 언제 모으냐며 버럭 화를 내셨다. 차를 살때에는 다운페이 없이도 가능 했었는데 왜 집을 살 때 다운페이를 해야하느냐는 것이 그 이유였다. 난감하였지만 차근차근 설명을 다시 해드렸으나 손님께서는 다운페이 없이 100% 융자를 받으시겠다며 미팅을 마무리 하였다. 한차례 폭풍이 휘몰아 치고 지나간 기분이 들었으나 혹시라도 100% financing을 원하시는 독자분들이 계시지 않을까 하여 이와 관련된 모기지 융자의 기본적인 개념을 먼저 설명 하고자 한다.
모기지 융자를 받는다는 것은 집을 담보로 돈을 빌리는 “집 담보 대출” 이며 매달 빌린 돈을 갚아 나아가는 것 이다. 따라서 금융기관이 가장 먼저 고려하는 것은 구매자의 소득으로 매달 집 페이먼트를 감당 할 수 있는지(Ability to Repay) 확인을 한다. 그리고 부동산의 특성상 “담보”의 가치에 변동성이 생기기 쉬우므로 다운페이를 적게 할수록 혹시라도 발생할 수 있는 차압진행시 빌려준 돈을 100% 회수할 수 없는 경우가 발생할 수 있다. 때문에 융자 받는 금액과 집 value의 비율인 Loan to Value(LTV) 에 민감할 수밖에 없다. 예컨데 다운페이를 0%로 40만불 융자를 내어주었는데 집값이 35만불로 떨어졌고 구매자가 모기지 페이먼트를 낼 수 없는 상황이라 차압이 들어간다면 금융기관은 빌려준 돈 40만불이 아닌 35만불만 회수 하게 된다. 그렇기 때문에 아무리 구매자가 매달 모기지 페이먼트를 낼 수 있는 여건이 된다 하더라도 다운페이가 0%라면 금융기관의 risk가 높아지기 때문에 융자 진행이 불가능 하다.
이 불가능한 융자를 가능하게 하려면 구매자가 미군 복무자로서 VA(Veterans Affairs) 론을 받으면 된다. 위의 상담을 진행 했던 손님은 미군 복무자가 아니었고 미군 가족이 없었으므로 이 방법 역시 불가능 하였다. 다음으로 생각 해 볼 수 있는 것은 정부에서 지원해 주는Down payment assistance 프로그램 이다. 특정 %의 다운페이를 지원해 주기 때문에 결과적으로 100% financing이 가능해 질 수 있다. 하지만 세상에 공짜는 없는법!! 위의 두가지 방법 모두 다운페이 없이 융자가 가능한 엄청난 혜택이 주어지고 여러가지 좋은 장점들에 관해서는 따로 이후의 칼럼에서 다루어 보겠지만 두가지 프로그램 모두 구매자의 조건이 일반 융자와는 다르다.
VA론의 경우 구매자가 현재 군 복무자이거나 군 복무를 했던 사람, 혹은 그 복무자의 배우자여야 이용이 가능하다. 또한 일반 융자에는 없는 Funding fee 라는 것을 추가로 내야 하기 때문에 융자 비용이 높아지므로 본인에게 이득이 되는지 잘 따져 보아야 한다. 또한 거주목적으로만 구매가 가능하기 때문에 투자용 집을 구매할 수 없다. 뿐만 아니라 콘도를 구매 할 경우 VA 에서 Approve된 콘도만 구매가 가능하다. 그 외의 기본적인 가이드라인은 일반 융자와 비슷하므로 본인의 크레딧 스코어와 소득이 역시나 중요한 조건이 된다.
정부에서 제공하는 Down payment assistance 프로그램의 경우 주(state), 카운티(county), 도시(city)마다 다르며 그 종류가 다양하다. 보통 내집 마련을 하고싶은 저소득 층에게 집 구매를 장려하기 위한 프로그램으로 설정 되어 있기 때문에 집값의 상한선이 정해져 있으며 구매자의 소득 또한 너무 높으면 프로그램을 이용할 수 없다. 정부에서 지정된 금융기관을 통해서만 융자가 가능하며 VA론과 마찬가지로 본인 거주목적의 집만 구매가 가능하다.
정리하자면 융자를 내어주는 금융기관의 입장에서는 구매자의 상황을 제공받은 서류로 판단하고 그 확인작업을 거쳐 risk가 높은지 낮은지를 확인하여 융자를 내어주게 된다. 따라서 융자를 받기 위해서는 금융기관의 risk를 낮출 수 있도록 특정 다운페이를 내야 하고 크레딧 히스토리와 소득 등 금융기관이 정한 여러가지 조건에 부합 하여야 하는 것을 피할 수는 없다. 쉽지는 않지만 100% financing으로 집을 구매 할 수는 있다. 하지만 본인에게 적합한지의 여부를 먼저 확인하는 과정이 필요한데 이런 경우, 우선적으로 론 오피서와 상담을 진행해 보시기를 추천한다. 그래야만 그 가능성 여부를 정확하게 파악할 수가 있고 결과적으로 본인에게 유리한 집 구매 계획을 세울 수 있기 때문이다.
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