결국 모기지 금리의 ‘정점’과 ‘바닥’을 완벽하게 맞추는 사람은 없다. 중요한 것은 시장이 크게 움직이기 전에 나에게 맞는 시점을 잡는 것이다. 금리 예측은 단지 참고일 뿐, 나의 재정 상황과 목표에 맞는 전략이 진짜 타이밍을 결정한다.

DSCR 융자는 세금 보고 서류가 부족하거나 소득 증빙이 까다로운 구매자들에게 투자용 부동산 시장의 문을 열어주는 유용한 프로그램이다. 그러나 그 편리함만 믿고 접근하기보다는 투자 지역의 임대 시장을 꼼꼼히 분석하고, 동시에 높은 이자율, 큰 규모의 다운페이, 그리고 넉넉한 예비 자금이라는 현실적인 조건들을 충분히 감안해야 한다. 이런 요소들을 충분히 준비하고 검토한다면, DSCR 융자는 단순한 융자 상품을 넘어 구매자가 자산을 확장하고 재정적 기반을 더욱 탄탄히 다지는 든든한 발판이 되어 줄 것이다.

필자는 최근 상담 과정에서 고액 융자를 받아야 하는 한 구매자로부터 “점보론을 사용하면 다른 프로그램보다 더 나은 혜택이 있느냐”는 질문을 받은 적이 있다. 물론 점보론은 고액 융자를 받을 때 생각 해 볼 수 있는 좋은 옵션이 될 수 있으나, 다른 프로그램들에 비해 특별한 혜택이 있는 것은 아니다. 뿐만 아니라 소액 융자를 받는 구매자에게는 아예 옵션으로 고려할 수 없는 것이 점보론이다. 그렇다면 과연 점보론 이란 어떤 프로그램인지, 고액 융자를 받을 다른 대안은 없는지에 대해 살펴보겠다.

미국 경제 전문지 포춘(Fortune)의 2025년 7월 2일 보도에 따르면, 미국 내 전체 모기지의 약 92% 이상이 고정 금리 상품인 것으로 나타났으며, 이는 고정 금리 상품이 시장 내에서 절대적인 비중을 차지하고 있음을 보여준다. 고정 금리 중에서도 가장 보편적인 상품은 단연 30년 고정 금리 모기지(30-year fixed-rate mortgage)인데, 이는 30년 동안 이자율이 변하지 않고 추가 원금 상환이 없을 경우, 30년 후 모든 모기지 페이먼트를 완납하게 된다는 의미다. 그렇다면 왜 대다수의 구매자들이 30년 고정 금리를 선택하는 것일까? 이번 칼럼에서는 그 이유와 장단점에 대해 살펴보고자 한다.

결론적으로, No Doc 프로그램들은 단순히 "서류를 적게 내는 융자" 또는 “쉽게 받을 수 있는 융자”가 아닌, 현실적인 소득 구조를 반영한 대안 금융 프로그램이다. 본인의 신용 상태, 자금의 출처 및 기타 융자 요건 등을, 필자처럼 경험 많고 신뢰할 수 있는 융자 전문가와 상담을 통해 확인하고 그에 맞는 최적의 프로그램을 선택하는 것이 무엇보다 중요하다.

Temporary Buydown은 단기적으로 구매자에게는 월 상환 부담을 줄여주고 판매자에게는 거래 성사율을 높이는 효과적인 전략이다. 그러나 그 혜택과 비용을 정확히 분석하고, 구매자와 판매자 모두 거래 조건을 철저히 이해해야 한다. 융자 전문가와의 상담을 통해 buydown의 적합성을 진단하고, 모든 재정적 요소를 고려하는 접근이 성공적인 주택 구매의 핵심이다.

캐시아웃 재융자는 빚 정리(debt consolidation)나 다른 투자용 집 구매에 사용할 수가 있어 활용방법에 따라 효과적인 투자재원이 될 수도 있다. 따라서 상환이 거의 다 완료되어가거나 이미 상환이 끝난 분들은 자기 소유의 집을 가만히 모셔두는 것 보다는 캐시아웃 재융자가 본인에게 경제적 레버리지(leverage)역할을 해 줄 수 있는지를 먼저 알아보시기를 추천해 드린다.

“돌다리도 두드려보고 건너라”라는 우리 속담은 바로 이 최종 승인 단계가 다가오는 시점에서 구매자가 금과옥조(金科玉條)로 삼아야 할 조언이다. 구매자는 최종승인이 다가오는 기간에는 더욱 더 긴장의 끈을 놓지 말고 실수하지 않도록 조심에 또 조심을 하시길 당부드린다.

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